【專家筆陣】租金會跟隨樓價回落嗎?

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更新時間:2018-10-10 12:45:26

編輯:企劃部

來源:Q房網

    筆者:Q房網香港董事總經理  陳坤興先生

     

    近月無論是股市、樓市,市場氣氛都明顯逆轉,過去一星期恆指接連回落,更出現連跌6個交易日,期間恆指累跌逾1600點,更出恆指跌穿道指(美國道瓊斯工業指數)水平,有關情況是自03年4月,過去15年來首度出現。同時間整體樓價指數亦是連升28個月後終於「斷纜」,按差餉物業估價署最新數字,8月份的私人住宅樓價指數已經按月回落0.1%。

     

    連月來市況逆轉,一方面受加息影響,近數星期本地銀行同業拆息持續高企,反映銀行體系資金稍為收緊,雖然暫時未有出現大規模資金流走的情況,不過資金收緊,股市、樓市難免受影響,另一方面中美貿易戰未見緩和,雙方關係亦趨向緊張,最新美國國務卿蓬佩奧到訪中國,與外長王毅會見時更針鋒相對,一如筆者預期,中美貿易戰或會變成持久戰。

     

    受加息及貿易戰拖累,股市顯著回落,而整體樓價亦終止連升28個月的旺勢,加上近月二手市場交投顯著回落,二手交投幾近冰封,按土地註冊處的紀錄,上月二手註冊量跌至只有2230宗,跌至自2016年初以來的兩年半新低,Q房網香港數據研究中心,按買賣雙方其中一個同名作內部轉讓計算,上月內部轉讓成交宗數多達392宗,換言之上月實際二手成交只有不足1900宗,較16年初更為淡靜。

     

    樓市交投持續淡靜,個別急於出貨的二手業主自然需要割價求售,因此近月二手市場接連出現減價成交個案。當然無人可以知道今次跌市會持續多久,會否重溫2015年的短暫跌市,樓價只是短暫調整半年便回升。

     

    筆者認為後市走向的關鍵因素在於租金走勢,首先按差估署的官方數字,最新租金未有跟隨樓價回落,8月份租金仍錄得達1%的按月升幅,當然累計過去一年數字,租金升幅仍然落後於樓價升幅,按最新8月份指數計算,過去一年租金升幅只有5.4%,而期間樓價按年升幅達16%。

     

    相信大家亦明白,租金及樓價的走勢不會同步,但往往租金同樓價的方向亦會大概一致,實際來看,樓價會受買賣雙方的心態影響,至於租金則會較受實質經濟環境供應,因此未來租金會否同步見頂回落,需視乎貿易戰對整體經濟實際環境影響。

     


    Q房網香港董事總經理  陳坤興先生

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