弱美元成新格局 左右樓價走勢

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更新時間:2018-02-13 16:17:29

編輯:企劃部

來源:Q房網

    政府最新公布,截止去年年底的整體私人住宅樓價指數,按差餉及物業估價署的數據,去年12月私人住宅樓價指數升至325.8點,樓價按月升幅亦進一步增加至1.4%,由於近月樓價升幅有所擴闊,令去年整體樓價指數按年升幅增加至14.8%,不單較2016年按年升幅7.9%為高,亦成為自2012年來近5年,樓價升幅最急的一年。

     

    去年樓價升幅擴闊,主要是受惠於低息環境持續,盡管去年美國聯儲局已先後三度加息0.25厘,不過期間香港銀行一直未有跟隨美國加息,令去年本地按揭息率一直維持低水平,同時間去年本地經濟增長顯著改善,市民消費意慾回升,加上整體失業率亦跌至近19年的新低,全民就業的情況下,樓市剛性需求持續。

     

    不過除此之,今日筆者想從另一角度去分析去年樓價上升原因,嘗試聚焦美匯指數與本地樓價走勢的關係。因為自特朗普於去年初上升以來,美元匯價持續下跌,實質是希望透過弱美元政策來振興經濟,藉助美元回落而其他貨幣悉數升值後,從而增加美國製造業的競爭力,刺激出口。

     

    翻查過去一年美匯指數的走勢,從去年3月初美匯指數曾一度高見102.2的近15年新高後,期後美元走勢持續走弱,最新的美匯指數已經跌至88.93的低位。

     

    在此筆者嘗試以過去20年美匯指數的變化來分析香港樓價走勢,根據美國聯儲局的網頁提供的資料,從96至02年初期間,當時美匯指數(Broad Dollar Index)處於上升軌,從88點升至02年初的112點的高位,而期間香港樓價,除96、97年樓價仍處於上升軌外,期間樓市正經驗約達6年的跌市,而從02至08年間,美匯指數拾級而下,顯著回落至08年的78點低位,而期間香港樓市,同樣除02、03年期樓價持續回落,03年沙氏過後,樓市已重拾升軌。

     

    至於在08至13年間,美匯指數主要在80至90點之間窄幅上落,而期間本港樓價除08、09年金融海潚初期,樓價有短暫反覆,及後樓價已逐步重拾升浪。回顧過去20年美匯指數及香港樓市的比對,基本上成反比走向,美匯向上,香港樓價就輾轉回落,相反美匯下跌之際,香港樓市會呈上升軌,只是美匯指數的變化會稍為走先於本地樓市約一至兩年。

     

    過去一年美匯指數持續回落,而期間本地樓價指數亦持續上升,正好再一次印證出,美匯指數及香港樓樓價走向基本上成反比關係。相信在特朗普在任期間,弱美元政策或會成為未來數年市場新格局,環球資金從債市流向股票市場,股市暢旺帶動財富效應,市場需求仍然殷切,樓市跌幅有限,未來樓市仍然是易升難跌。

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