【大行觀點】加辣後的樓市 抗跌能力更強

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更新時間:2017-06-16 12:32:49

編輯:企劃部

來源:Q房網

    筆者:Q房網香港董事總經理 陳坤興

     

    政府再度加辣,金管局推出「新三招」的逆周期措施來調控樓市,市場又如何反映,筆者上星期引述經濟學家,「措施應該可以紓緩樓市亢奮情緒,但要令樓價出現轉勢則仍需一段時間觀察」,初步來看,過去兩星期整體二手交投明顯降溫,不過一手新盤市場卻持續熱鬧,「萬人空巷」的揀樓情景,令人聯想起97年的景象。

     

    近期多個新盤的銷售均取得相當理想的銷情,一手樓市仍然亢奮,隨著荃灣海之戀以至啟德天寰的推售,過去一星期整體新盤銷售量相信可超越1000伙,整體5月份的新盤銷量亦肯定比起4月份的1600伙還要多,其中上周五海之戀首輪開售,當日排隊等揀樓的人龍,確定直逼97年青衣灝景灣的認購人龍。

       

    新盤熱鬧情況直逼97,自然擔心現今樓市會否如97年一樣出現樓市泡沫爆破。直如筆者過去所言,目前環境同97年可謂截然不同,當年按揭利率超越10厘,相對於今日,即使金管局新三招推出後,部分大銀行亦即時將新造按揭息率調高,不過以現時拆息計算,最新H按按息仍然低於2厘水平。

       

    即使置業難的問題未解決,不過當年供樓負擔佔家庭入息中位數可以超越110%,最新供樓負擔比率仍處於60%左右。再者自政府運番加辣後,現時樓市已完全是用家主導,即使有個別新盤仍有一客多伙的情況,但所佔比例亦相當少,相比於97年的樓市由投資者主導,持有十伙、八伙、甚或是數十伙單位收租的炒家亦大有人在。

       

    未知大家是否記得,昔日97年金融風暴後市況逆轉,銀行四齣向投資者Call Loan,不少炒家「人踩人」爭相割價求售,樓價自然急速下滑。相對於今日的樓市,重蹈覆轍的機會已微乎其微。

       

    事實上,過去金管局推出八輪逆周期措施,整體銀行的按揭風險管理亦大大增強,簡單來說,現時不少業主借貸比率只是五、六成左右,出現大量負資產的情況大大減低,加上近幾年入市買家均接受壓力測試,即使未來銀行大幅加息三厘,業主亦不會出現「供唔起」的情況。

       

    正如部分分析員所言,最新金管局推出的新三招,最主要的功效已不在於能否壓低樓價,最重要是有效控制銀行體系的風險管理,換言之,即使樓市逆轉樓價回落,無論銀行以至借貸人的安全系數已大大提升,再蹈97年泡沫爆破機會減低,整體金融市場抗震能力大大提高的同時,樓市抗跌的能力亦自然提高,即使未來供應大幅增加,息口顯著上升,樓價亦會平穩發展。

      

    Q房網‧香港董事總經理陳坤興先生

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