樓市供應量需符合市場情況

政策    

更新時間:2016-08-09 14:55:37

編輯:企劃部

來源:Q房網

    供求關係是微觀經濟學的最基本的原則,所有商品的價格都是會根據供求變動的影響,樓價走勢的變化同樣是受整體樓宇供應量以至市場對樓宇需求的變化所影響,現屆特區政府便銳意透過增加供應來降決樓價的問題,令過去樓市長期供不應求的情況得以逆轉。

     

    事實上,在現屆政府的努力下,在數字上整體新樓供應確實有顯著增加,上周五公布最新私人住宅一手市場供應,截止第二季尾,估計未來三、四年大約有9.3萬伙潛在的新樓供應,較今年三月底的9.2萬伙再增加1000伙,再創自04年有紀錄以來的新高,單計建築中已仍未售出的單位已高達6.5萬伙,正如發展局局長陳茂波早前在局長隨筆所言,數據已較本屆政府初上任時增加了約四成。

     

    再者根據政府的估算,在2016-17起10年期的整體房屋供應目標為48萬9伙,其中公營房屋供應目標為28萬個單位,包括20萬個出租公屋單位及8萬個資助出售單位;而私營房屋供應目標則為18萬個單位,以現時的數字來看,相信10年18萬伙的私人建屋目標應該可以達標。

     

    接下來我們會問,每年1.8萬伙的新樓供應是否足夠,未來10年18萬伙是供過於求、或是供不應求,Q房網香港數據研究中心統計,綜合自96年至去年年底的20年間,整體一手住宅銷售量達至359221伙,平均每年新盤銷售數字17961伙,與平均每年1.8萬伙的建屋目標相若,不過如果以2006年至2015年的10年間,整體一手住宅銷售量只是133169伙,平均每年新盤銷售只是1.33萬伙而已,以此計算,10年18萬伙供應將會是供過於求。

     

    每年需要多少新樓供應才足夠,筆者嘗試將現時整體私人住宅總存量、全港總人口、以至家庭住戶總數的每年變化來作一個比較,根據統計處的數字,全港總人口自89年的575萬人,穩步增長至去年底732.4萬人,平均按年增長0.95%,不過近5年的人口增長率已顯著減慢,自2000年開始,按年增長率介乎0.61至0.92%之間。

     

    除人口增長外,過去27年全港家庭住戶總目亦持續增加,加上小家庭的比例增加,過去一段時間,全港家庭住戶總數的增幅明顯高於整體人口增幅,由90年的155.9萬戶增加至246.8萬戶,平均每年增幅為1.81%,同樣近5年間的增幅亦輕微減慢至平均1.2%而已。

     

    相對於人口增長及家庭住戶總數的按年增幅,過去20多年的私人住宅總存量的按年變幅差距明顯較大,翻查屋宇署批出入伙紙的記錄,歷來新樓落成量最低一年是09年,當年只有7157伙新樓落成,而最多的一年是02年,當年合計高達39521伙新樓落成,上下波幅高達4.5倍。

     

    扣除每年的拆卸量,根據差餉物業估價署的數字,連同村屋的數字,在89年全港只有72.6萬伙現存私樓,及至02年有關數字已增至109.3萬伙,短短13年增幅已高達50%,平均按年增長達3.21%,奈何是03年開始,私樓落成量逐年回落,同時差估署亦將村屋的數字剔除於私人住宅總存量,過去12年的私人住宅總存量只是由03年的100.8萬伙,增加至去年底的114.5萬元,期間平均增幅只有1.07%。

     

    總結而言,過去20多年香港一直缺乏整全而長遠的房屋供應政策,從全港人口增長、家庭住戶總數以至私人住宅總存量的按年變化來看,數字走勢一直出現較大的差距,直至近年才稍為接近,不過假設未來10年,平均每年私人住宅落成量維持1.8萬伙的建屋目標,扣除拆卸量預計未來私人住宅總存量將按年增加1.5至1.7%,將遠高於統計處去年9月所作出,預期未來30年(2014至2043年)平均人口增長只有0.4%而已。

     

    相信大家亦明白,市場對於住屋的需求,亦會受社會、經濟、以至政府政策等一藍子因素影響,需求是會不時改變,與此同時我們需要一個符合市場、與未來人口增長、家庭住戶數字增幅接近的長遠房屋供應政策,私人住宅供應數字並非硬指標,而是滿足市場住屋需求,讓私人住宅樓市得以平穩健康的發展。

     

    Q房網香港董事總經理  陳坤興

     

    註:在2003年及之後私人住宅總存量已剔除村屋數量,以至兩個時期(1990至2002,2003至2015)不能直接比較。

    資料提供:統計處、差餉物業估價署、Q房網香港數據研究中心

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