【大行觀點】加息過後 後市還看買家心態

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更新時間:2017-06-16 12:32:53

編輯:企劃部

來源:Q房網

    筆者:Q房網香港董事總經理 陳坤興

     

    見報的一刻,美國聯邦儲備局已完成一連兩天的公開市場委員會議息會議,亦迎來今年第二次加息,自15年12月開始聯儲局已先後四度加息,雖然由於過去三次加息,本地銀行均沒有跟隨加息,令過去本地存款利率仍維持接近零息水平,日後香港會否緊貼美國加息的步伐仍然屬未知之素。

     

    加息過後後市如何走向,向來都是市場最關注的話題,不過相信大家亦明白,由於現時市場上大部分的業主均選擇以同業拆息Hibor作定價基準的按揭計劃,換言之即使本地銀行將最優惠利率(P)調高0.25厘,大部分業主的每月供款亦未必受影響。

     

    根據金管局最新公布住宅按揭統計調查,在今年4月份的新造按揭貸款中,只有2.1%選擇最優惠利率作定價,另外2.1%選擇定息,以同業按息計價的按揭多達94%,以此來看,最終對業主帶來較實際的供款影響,銀行同業拆息的變化才是最關鍵的地方。

     

    假設未來銀行同業拆息較現水平調高約0.25%,最終對於供樓人士負擔增加多少,以現時新造按息為銀行同業拆息H加1.4厘計算(以周三拆息0.36厘計算,實際按息約1.76厘),一個500萬元單位,六成按揭年期30年,每月供款為10732元,息率增加0.25厘後,實際按息為2.01厘,每月供款亦只是增加372元至11104元,每月供款增幅只是3.5%,相信實際影響亦相當有限。

     

    再者筆者翻查過去20年息口變化及樓價的影響,息口上升亦未必引至樓價下跌,過去20年先後經驗三次加息周期,分別是1997年、2005年及2008年,其中97年及05年的經驗,在加息期間整體樓價不跌反升,只有08年的加息期間,樓價出現輕微調整而已。

     

    綜合來說,如果只是最優惠利率的調高,而拆息實際變幅不大的話,加息對樓價的影響相信不大,再者在現時低息環境持續下,銀行加息對業主影響仍相當有限,最終後市仍需視乎買家心態的變化,隨著樓價已升至高位,加上加息周期的展開,不排除部分買家可能會將置業大計押後,實行先租後買,預期未來一般時間,樓市租務勢必轉趨活躍,同時間亦可能有部分準買定借加息來壓價,在用家市場下,後市走向視乎買家取態。

     

    Q房網‧香港董事總經理陳坤興先生

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