【大行觀點】加辣效應 後市價高租暢旺

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更新時間:2017-06-09 16:40:06

編輯:企劃部

來源:Q房網

    筆者:Q房網香港董事總經理 陳坤興

     

    下月1日便是回歸20周年的大日子,新一屆政府還有三星期左右的時間便正式上任,相信樓價高置業難仍然是新一屆政府首要面對的難解,經過現屆政府的努力,未來樓市供應已顯著增加,加上樓市連番加速後,辣招效應已陸續浮現,後市又會如何走向,新一屆政府又會如何釐定未來新房策。

     

    先從數字來看,根據差餉物業估價署最新提供數字,今年4月份整體私人住宅樓價指數為327.4(指數於1999年為100),較97年7月回歸時的167.2,期間樓價累計接近96%,換言之假設樓價於5、6月間再升約4%,過去20年樓價便會剛好上升一倍。

     

    同時間,筆者嘗試將過去20年的樓價與租金升幅作一比對,在今年4月份,整體私人住宅的租金指數僅178(指數於1999年同樣為100),較97年7月回歸時的138.8,稍稍回升28%而已,換言之過去20年相對應的租金回報已顯著回落。

     

    回歸20年,期間樓價急升近1倍,但同時間租金升幅卻不足三成,當年買樓的租金回報普遍有四至五厘,個別物業回報可以更高,不過相對於今時今日,一般買樓回報只有兩厘多,個別新入伙的屋苑,在扣除差餉及管理費,實際回報更加是不足兩厘,遠低於不少高息股票的息率,對於不少人而言,買股票收息好過買樓收租,當然有的計算未有考慮到物業的升值潛力。

     

    無可否認,隨著樓價持續上升,升幅亦已遠遠拋離租金,買樓收租的吸引力已經大不如前,加上加息潮臨近,在利率正常化下,不排除會出現按揭利率比起租金回報率還要高,難怪現時樓市已經是用家市場,買樓收租的投資者早已賣少見少。

     

    事實上,在現屆政府連番加辣下,不少投資者早已離場,加上辣招效應逐步浮現,置業成本增加及按揭種種規限下,入市關卡重重,再者政府換屆在即,未來房策方向仍有不少未知之素,相信短期內樓市觀望態度濃厚,整體成交量亦會維持低水平,部分買家可能會將置業大計押後,實行先租後買,預期未來一般時間,樓市租務勢必轉趨活躍,但亦正如筆者上星期所言,現時樓市抗跌力更強,相信後市會維持價高量少,租賃市場卻持續活躍。

     

    Q房網香港董事總經理陳坤興先生

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