【專家筆陣】樓價真的「高不可攀」?

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更新時間:2017-06-16 12:32:50

編輯:企劃部

來源:Q房網

    筆者:Q房網香港董事總經理 陳坤興

     

    樓價高、置業難成為市場上纏擾不下的社會問題,日前財政司司長陳茂波在出席立法會財經事務委員會時指出,現時樓價已遠超97年的高位,並強調現時樓價已超出一般市民的負擔能力,呼籲市民置業前需留意風險。這樣樓價是否真的完全「高不可攀」?

     

    無可否認,按最新樓價指數的計算,目前樓價確實遠高於97年的高位,最新今年4月份的私人住宅樓價指數327.4計算,較97年10月的高位172.9高出89%,以此計算,個別屋苑的呎價的確比起97年的高位超越一倍以上。

     

    根據政府提交予立法會的文件顯示,以政府計算的市民置業購買力(或稱為供樓負擔比率),以現時樓價水平來運算,今年第一季市民供樓負擔比率高達66%,顯著高於過去20年的平均數,在1997年至2016年期供樓負擔平均數只有45%,文件亦進一步補充,假如未來供樓利率提高3厘,市民供樓負擔比率更會升至86%,當然有關的估算是以未來樓價水平以至市民家庭入息中位數均維持不變。

     

    表面來看,以家庭每月收入的66%來供樓,確實是一個相當高的水平,再者亦不會通過銀行的壓力測試,不過供樓負擔比率達66%亦並非處於歷史的言位,按政府的運算,在97年市民供樓負擔比率曾接近95%的水平,在99年以前,負擔比率亦一直維持70%以上。

     

    事實上,供樓負擔比率的高低,與市民的實際購買力以購買意慾亦未必有必然的關係,始終供樓負擔比率亦只是樓市的其中一個參考的指標而已,昔日97年負擔比率長期維持70%以上,但當時買家購買力強勁,一、二手成交量均處於歷史高位,相反在03年的低谷,負擔比率曾低見20%,不過當時市民入市意慾低,交投亦處於低水平。

     

    總括而言,在計算上市民實際供樓負擔比率亦受多方面因素影響,包括市民收入升跌、樓價高低、購買單位的大細、供樓的年期以至按揭成數等,不過無可否認,當市民需要用上入息的50至60%來供樓已確實處於較危險的水位,再者亦不會通過壓力測試,不過隨著供樓負擔提高,相信亦會個別準買家由買樓轉租樓,先租樓再決定日後的置業意向,相信短期內租務市場會轉趨熱鬧。

     

    Q房網香港董事總經理  陳坤興

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